La végétalisation urbaine constitue l’un des leviers les plus efficaces pour lutter contre les îlots de chaleur.

En ville, il peut faire jusqu’à 10°C de plus que les zones rurales voisines, en raison de l’omniprésence des surfaces minérales qui absorbent et restituent la chaleur. Les zones urbaines arborées présentent en moyenne des températures de l’air 1,6°C plus faibles que les espaces urbains dépourvus de végétation grâce à l’ombrage et à l’évapotranspiration.

À l’échelle de Capital 8, qui déploie une démarche ambitieuse de développement de la biodiversité au sein d’un bâtiment de bureau en exploitation, cela prend tout son sens : le site compte désormais 59 arbres matures, un taux de végétalisation porté de 24 % à 46 %, ainsi que 600 m² de cultures en toiture, contribuant à limiter l’effet d’îlot de chaleur urbain tout en améliorant le confort des occupants et la résilience du bâtiment face aux épisodes caniculaires.

Derrière cette stratégie, deux regards complémentaires : celui de Catherine Lefebvre, écologue chez CBRE, accompagnée de Franck Derrien, écologue indépendant, et celui de Diane de Magnitot, responsable exploitation-maintenance chez Merci Raymond, entreprise en charge des espaces verts du site. Ensemble, ils racontent comment un immeuble peut devenir un véritable acteur du vivant au profit de ses résidents.

Pouvez-vous nous parler de cette démarche ?

Catherine Lefebvre : « Capital 8, très bon élève du tertiaire, prend soin de la biodiversité dans son exploitation.  Plus qu’un engagement RSE, inscrire la biodiversité dans le quotidien du site correspond aussi à une réalité de marché : les investisseurs aujourd’hui veulent des actifs engagés, et la valorisation doit être justifiée par des engagements concrets. »

Diane de Magnitot : « Pour nous, c’est un vrai changement de paradigme. L’exploitation et la maintenance des espaces verts ne tendent plus à les rendre propres et esthétiques, mais vivants. Cela implique de changer de regard et d’accepter, par exemple, de moins ramasser les feuilles mortes pour permettre à une multitude d’organismes et d’animaux de trouver refuge dans la litière créée. »

Qu’avez-vous découvert en diagnostiquant le site ?

Franck Derrien : « Capital 8 présente de vraies forces : un patrimoine arboré important, une toiture agricole de 600 m2, des terrasses accessibles avec bacs potagers, des cours intérieures végétalisées, des espaces non accessibles au public qui se prêtent à une gestion moins intensive. À deux pas du parc Monceau, le site s’inscrit naturellement dans un corridor écologique. On le voit très bien sur une vue aérienne : les espèces trouvent ici un habitat relais entre plusieurs espaces verts. »

Diane de Magnitot : « Le taux de végétalisation du site est passé de 24 % à 46 % et celui-ci compte 59 arbres matures, c’est un atout rare en milieu urbain ! Le travail conjoint des écologues et de nos équipes de conception a permis d’identifier des aires à vocation spécifique pour mettre en place une gestion différenciée : des prairies plutôt que des pelouses, des zones de bois mort, des secteurs où l’on réduit les interventions pour laisser s’installer la faune. On a même ajouté des pierres calcaires pour accueillir des lézards à certains endroits. »

Comment vos expertises se complètent-elles concrètement ?

Catherine Lefebvre : « Nous avons réalisé des inventaires faunistiques et floristiques, ainsi qu’une étude biophilique pour comprendre le rapport des usagers aux espaces verts, et proposé une cinquantaine de préconisations, parmi lesquelles une gestion écologique et différenciée pour rendre les sols plus vivants en renforçant leur fonctionnalité biologique. Mais le savoir scientifique ne suffit pas, il faut le traduire en gestes du quotidien. »

Diane de Magnitot : « C’est là que nous intervenons. Nos équipes ont intégré les bonnes pratiques transmises par les écologues : tonte raisonnée selon un zonage précis, plantation d’espèces indigènes d’Île-de-France sur différentes strates, etc. Notre jardinier-pilote dédié au site suit l’évolution de la biodiversité en procédant au comptage d’oiseaux comme la corneille noire ou l’étourneau sansonnet, par exemple. On est bien loin du “je tonds, je coupe” : notre rôle s’est transformé en une véritable surveillance du vivant. »

Quel impact pour les occupants et pour demain ?

Diane de Magnitot : « Au niveau individuel, quand on aperçoit une mésange ou un rouge-gorge depuis son bureau, c’est une petite joie qui parle à tout le monde. Certes, les nouvelles générations portent un regard plus naturellement ouvert aux nouvelles pratiques de préservation de la biodiversité, mais, quand la démarche est bien amenée, chacune et chacun se montre réceptif. C’est pourquoi nous avons resserré notre programmation d’ateliers autour de ces enjeux pour nous assurer qu’ils soient mieux compris des occupants. Nous proposons, par exemple, une heure consacrée à la reconnaissance des végétaux, à la réalisation de semis ou encore à l’installation de nichoirs. »

Franck Derrien : « Pour ce qui est de l’avenir, la démarche de Capital 8 est pionnière, et a vocation à se diffuser. La législation pousse dans ce sens, les investisseurs aussi. Le principal point de vigilance dans ce genre de projet consiste à maintenir l’effort au fil du temps. »

Catherine Lefebvre : « Ça, Capital 8 l’a bien compris en embarquant  toutes les parties prenantes dans ce projet, que ce soit l’équipe d’exploitation ou les collaborateurs du site. Entre cela, et le fait qu’Invesco, le property manager, les équipes terrain partagent la même philosophie, j’ai bon espoir que l’écosystème urbain et vivant de Capital 8 soit là pour durer. »